首付貸，風(fēng)險(xiǎn)怎么解?

叫停有效嗎

不良記錄能包裝，產(chǎn)品變身湊首付，不易判斷資金流向，很難實(shí)現(xiàn)“一刀切”管控

首付貸等樓市配資背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，已引起相關(guān)監(jiān)管部門的注意。3月4日，深圳市金融辦發(fā)函至相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，要求對(duì)深圳地區(qū)首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查，進(jìn)一步研究新興金融機(jī)構(gòu)在“加杠桿”中的風(fēng)險(xiǎn)。3月18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布通知稱，嚴(yán)禁新開(kāi)展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)，對(duì)于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理，任何企業(yè)不得通過(guò)更改“名稱”、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開(kāi)展業(yè)務(wù)。

監(jiān)管風(fēng)聲趨緊，首付貸能否真的偃旗息鼓?

3月21日，本報(bào)記者來(lái)到北京市朝陽(yáng)區(qū)中天置業(yè)房地產(chǎn)公司，詢問(wèn)是否提供首付貸。工作人員接待了記者，說(shuō)可以提供首付貸款的服務(wù)：客戶如果需要30萬(wàn)元首付，且在北京沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)，那么中介公司可以幫忙包裝身份向銀行申請(qǐng)無(wú)抵押信用貸款，但不能告訴銀行貸款用于首付，而要說(shuō)用于消費(fèi)或者是房產(chǎn)裝修。

據(jù)該公司工作人員介紹，客戶只需要提供個(gè)人的工作證明、銀行流水、征信報(bào)告、學(xué)歷證明和公積金卡。即使是那些有不良信用記錄的客戶，中介公司也可以通過(guò)內(nèi)部渠道進(jìn)行“包裝”，保證客戶向銀行一次性申請(qǐng)貸款成功，但“包裝”需要付服務(wù)費(fèi)。

以30萬(wàn)元現(xiàn)金貸款為例，中介公司幫客戶向銀行貸款時(shí)，3年期貸款年利率為10%，按照等額本息還款方式，也就是30萬(wàn)元現(xiàn)金貸款分36期還，每期需還10500元，所有還清共計(jì)37.8萬(wàn)元，其中中介公司收取2%的中介費(fèi)，即6000元。

記者隨即又詢問(wèn)了幾家互聯(lián)網(wǎng)金融公司。據(jù)了解，97房貸網(wǎng)、博民易貸、易貸網(wǎng)等多家貸款公司推出的貸款產(chǎn)品，仍可以起到“首付貸”的作用。

以易貸網(wǎng)為例，3月21日，記者在該P(yáng)2P平臺(tái)上申請(qǐng)了一筆45萬(wàn)元的信用貸款。平臺(tái)工作人員在詢問(wèn)了記者收入與工作情況后表示：符合條件，可以貸款。

該工作人員稱，易貸網(wǎng)與多家小額貸款公司合作，可以幫客戶同時(shí)從數(shù)十家公司借款，盡管小貸公司額度有效，還是可以一次借到數(shù)十萬(wàn)元。“這筆錢你買房付首付或買車，隨便怎么消費(fèi)都行。”

“比如年輕人想買房，但湊不齊首付，就跟親戚朋友借點(diǎn)錢，很難判斷從哪里借到的錢，或是借到的錢用于何種用途。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，一些包裹在不同名目中用于首付的借貸產(chǎn)品，不排除存在暗箱操作的可能，但發(fā)現(xiàn)和識(shí)別又有一定困難，尤其是一些通過(guò)消費(fèi)貸款等產(chǎn)品借到的資金，無(wú)法追蹤其資金流向，仍可能流向樓市，從監(jiān)管層面很難對(duì)首付貸進(jìn)行“一刀切”管控。

整治有招嗎

模糊地帶需要加緊出臺(tái)政策完善監(jiān)管，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的關(guān)注

“互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶要盡可能限制，不應(yīng)該進(jìn)行投機(jī)炒作。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，首付貸的出現(xiàn)，尤其是通過(guò)P2P公司進(jìn)行首付貸的行為，恰恰說(shuō)明了監(jiān)管層面在一些領(lǐng)域的缺位。守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，就要對(duì)此類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新在監(jiān)管措施上更有效，使其向合規(guī)理性的軌道發(fā)展。

“有數(shù)據(jù)顯示，去年深圳首付貸規(guī)模在25億—30億元，但我認(rèn)為應(yīng)該不止。”深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為，一些用其他形式比如消費(fèi)貸、信用貸偽裝的首付貸，很難被發(fā)現(xiàn)和調(diào)查出來(lái)。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現(xiàn)實(shí)。

陳藹貧認(rèn)為，目前首付貸也并非不受監(jiān)管，只是互聯(lián)網(wǎng)金融的法律法規(guī)還存在一些模糊地帶，需要政府加緊出臺(tái)相關(guān)政策，逐步完善監(jiān)管。

“想要叫停首付貸，首先應(yīng)當(dāng)明確要求銀行、中介機(jī)構(gòu)等正規(guī)機(jī)構(gòu)不參與其中。”張大偉認(rèn)為，此前一些P2P平臺(tái)并沒(méi)有發(fā)放首付貸款的資質(zhì)，無(wú)法確認(rèn)資金來(lái)源，在資金使用上也存在風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整頓。

不僅如此，銀行自身也要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。曾剛認(rèn)為，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的監(jiān)控和關(guān)注。原則上，銀行要加強(qiáng)對(duì)放貸的審核，評(píng)價(jià)借款人償付能力，堅(jiān)持貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

目前，建設(shè)銀行上海分行明確要求，房貸者事前要簽署聲明，承諾首付部分為自有資金。但是，銀行人士坦言，銀行在貸款時(shí)，不可能杜絕首付貸，因?yàn)殂y行不掌握全部信息。讓信息對(duì)稱起來(lái)，才可能真正防止首付貸的出現(xiàn)。

交通銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，該行在發(fā)放購(gòu)房貸款時(shí)，會(huì)對(duì)貸款人的首付款進(jìn)行詳細(xì)核實(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)使用首付貸產(chǎn)品，將不允許其按揭。銀行會(huì)從多層面對(duì)貸款申請(qǐng)人的首付款情況進(jìn)行核實(shí)，既包括面談及電話核對(duì)，從側(cè)面了解其主要收入及首付款來(lái)源，也要審查申請(qǐng)人的賬戶流水，通過(guò)流水判斷申請(qǐng)人的資金收入情況，查詢是否有可疑資金流入。“此外，申請(qǐng)人刷首付款必須使用本人名下的借記卡。”(記者 王 觀 呂紹剛)

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房貸方式有幾種?

目前常見(jiàn)的房貸方式有公積金貸款，商業(yè)貸款和公積金組合貸款三種，購(gòu)房者該選擇何種貸款方式呢?

公積金貸款

選擇公積金貸款每月還貸壓力相對(duì)較小，且支付的利息也較少，若購(gòu)房人希望獲得較低的貸款利率，且貸款額度不大，那么公積金貸款應(yīng)是首選，只是其放款時(shí)間較長(zhǎng)，著急買房的人最好考慮到這一點(diǎn)。同時(shí)，房屋市場(chǎng)上有部分開(kāi)發(fā)商拒絕買家進(jìn)行公積金貸款買房，所以考慮用公積金貸款購(gòu)房的人務(wù)必注意。各地對(duì)貸款額度的要求不同，詳細(xì)可咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心。目前，北京地區(qū)個(gè)人和家庭最高可貸120萬(wàn)元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個(gè)人最高貸款限額為60萬(wàn)元，家庭最高120萬(wàn)元。

商業(yè)貸款

辦理商業(yè)按揭貸款時(shí)，貸款審批周期一般在2周，前提是所需貸款資料齊全，不同銀行的進(jìn)度可能會(huì)有不同。當(dāng)前基準(zhǔn)利率為4.9%，借款人的貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人65周歲，同時(shí)不得超過(guò)30年。商業(yè)貸款雖然利率較高，但是還款快、程序簡(jiǎn)單，若購(gòu)房人并未繳納公積金，或者繳納時(shí)間不長(zhǎng)，可以選擇商業(yè)貸款。銀率網(wǎng)分析師建議，由于銀行優(yōu)惠政策不同，每家銀行商業(yè)房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調(diào)，在申請(qǐng)商業(yè)房貸時(shí)，對(duì)貸款銀行也要“貨比三家”，擇優(yōu)選之。

公積金組合貸款

比如，房屋總價(jià)100萬(wàn)元，要貸款70萬(wàn)元，但是公積金最高額度只有50萬(wàn)元，那么剩余20萬(wàn)元可以選擇商業(yè)貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過(guò)70萬(wàn)元。對(duì)于組合貸款，若購(gòu)房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經(jīng)超過(guò)公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由于受到公積金貸款和商業(yè)貸款雙方條件的限制，一般是在個(gè)人貸款超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的公積金貸款最高上限才使用，辦理起來(lái)會(huì)復(fù)雜些，放款速度自然也會(huì)慢一些?？傊?gòu)房者一定要注意權(quán)衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。

銀率網(wǎng)分析師建議，選擇購(gòu)房貸款前，購(gòu)房者需要對(duì)自己的資產(chǎn)情況進(jìn)行評(píng)估，包括對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，經(jīng)濟(jì)實(shí)力包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分;對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期;注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據(jù)。(記者 王 觀)